Biurowiec Piękna 49

Budynek przy ul. Pięknej 49 w Warszawie to nowy biurowiec realizowany na podstawie projektu pracowni Grupa 5 Architekci. Na bardzo wąskiej działce, narożnej parceli u zbiegu ulic, zaprojektowano budynek przeznaczony do pracy indywidualnej i zespołowej – na ośmiu kondygnacjach znajdą się wygodne biura, przestronne sale konferencyjne oraz bezpieczna przestrzeń dla dzieci (z opiekunami), podcast room, pracownia fotograficzna, kawiarnia i wiele innych udogodnień. O wymagającej lokalizacji, wytycznych konserwatorskich, odważnej konstrukcji obiektu oraz wyzwaniach podczas budowy opowiadają autorzy projektu, architekci z pracowni Grupa 5 Architekci.

Budynek biurowo – usługowy, mieszkaniowy przy ul. Pięknej i ul. Koszykowej w Warszawie
Lokalizacja: Warszawa, Piękna 49

Zdjęcie: Mikołaj Lelewski

Przedwojenna zabudowa parceli kształtowana była w ramach XVIII-wiecznego Stanisławowskiego założenia urbanistycznego, zwanego również osią stanisławowską. Było to jedno z najważniejszych założeń urbanistycznych Warszawy, wzorowane na francuskich układach przestrzennych. Inicjatorem powstania założenia był król Stanisław August Poniatowski, który przez układ placów gwiaździstych chciał połączyć ówczesną Warszawę ze swoją podmiejską rezydencją w Ujazdowie. W oparciu o istniejącą Drogę Królewską wiodącą na pole elekcyjne na Woli, wyznaczono place, takie jak Na Rozdrożu, Zbawiciela, Politechniki czy Unii Lubelskiej oraz odchodzące od nich ulice. Geometrycznie wytyczona siatka ulic, z których część zbiega się pod kątem ostrym w obszarze placów jest jednym z charakterystycznych elementów rozplanowania tego historycznego układu urbanistycznego. Ukształtowane w ten sposób narożne parcele wypełnione w 100% zabudową, tworzyły niezwykle wąskie narożniki, kształtujące w ten sposób pierzeje placów oraz zbiegi poszczególnych ulic. Zabudowa ulicy Koszykowej była kształtowana w ramach tego założenia urbanistycznego.

W miejscu planowanej inwestycji, na trójkątnej, narożnej parceli u zbiegu ul. Pięknej i Koszykowej, usytuowany był 4-kondygnacyjny budynek wzniesiony przed 1900 r., którego zbiegające się elewacje tworzyły wąski narożnik, podkreślony dodatkowo dominantą – okrągłą latarnią. Przedmiotowa działka zachowała swój pierwotny kształt nadany jej w 1876 r. Zabudowa nie przetrwała działań wojennych.

Zdjęcia historyczne

Zdjęcia historyczne
1936r. / 1945r.

Realizowany obecnie budynek z powyższym tłem historycznym stanowił dla Stołecznego Konserwatora Zabytków niezwykle ważne miejsce, które należy wypełnić z poszanowaniem pierwotnego założenia. Uzgodnienia z konserwatorem sięgają 2011 roku i zakończyły się wydaniem zaleceń dla projektu architektonicznego trzy lata później angażując w procesie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Choć wpisem do rejestru objęty jest obszar urbanistyczny, w zaleceniach oprócz ścisłych wytycznych dla kształtowania bryły, jej kształtu i wysokości pojawia się zapis: „Stołeczny Konserwator Zabytków zaleca także, aby nowy budynek, który będzie stanowił najbardziej eksponowany fragment narożnika ul. Koszykowej i ul. Pięknej, był jak najbardziej „lekki” i przeszklony.”

W podobnym duchu napisana została również Decyzja o Warunkach Zabudowy definiująca gabaryty budynku jako obiektu ze ścianami parteru w granicy działki inwestora oraz półtorametrowymi nadwieszeniami w pasach drogowych okalających ulic od wysokości pierwszej kondygnacji. Nadwieszenia są wynikiem kształtowania pierzei obu ulic z balkonami i wykuszami wystającymi z lica ścian okolicznych kamienic. Warunki określały również maksymalną wysokość elewacji frontowej jako 27 m do gzymsu głównego, za który w projekcie przyjęto krawędź tarasu dachowego – górną granicę nadwieszonej nad chodnikiem części obiektu.

Autorzy: Grupa 5 Architekci Sp. z o.o. | Dziedziejko, Leszczyński, Mycielski, Zelent, Grzelewski
Autorzy – architekci prowadzący: Michał Leszczyński, Piotr Bzdel
Współpraca: Tomasz Szponar, Krzysztof Kamiński
Konstrukcja: FPK NAZBUD, Wojciech Naziębło
Instalacje Sanitarne: IS Kwadrat
Generalny wykonawca: ERBUD S.A.
Architektura wnętrz: Beza Projekt
Inwestor: PIĘKNA 49 sp. z o.o.

Wykonawca fasady szklanej: ALGLOB sp. z o.o.
Producent systemu elewacji szklanej: Reynaers
Producent szkła: Guardian
Dostawca kamienia i wykonawca fasady kamiennej (łupek brazylijski Black Jack): Kamieniarz Tadeusz Modliński

Powierzchnia terenu (działka inwestycji): 227 m2
Powierzchnia zabudowy: 325 m2 (z nadwieszeniami)
Powierzchnia użytkowa: 2 100 m2
Powierzchnia całkowita nadziemna: 2 700 m2
Kubatura nadziemna: 8 500 m2
Wysokość budynku: 27,02 m
Wysokość zabudowy: 29,00 m
Projekt: 2010-2016 / Realizacja: 2016-2018
Otwarcie: Wiosna 2018

Zdjęcia: Mikołaj Lelewski

Zdjęcie: Mikołaj Lelewski

Projekt budynku i realizacja

Silną dominantą, kształtującą przyszły projekt był kształt działki z szerokością 9,90 m w najszerszym miejscu oraz 3,00 m przy skrzyżowaniu. Długość działki to 35,00 m. Warunki Zabudowy pozwalały zwiększyć obrys budynku nadwieszeniem nad chodnikiem od pierwszego piętra – to jednak nie wpływało znacznie na proporcje długości do szerokości planowanego obiektu.

W drodze prac projektowych bryła podlegała kolejnym ograniczeniom. Po dokładnym rozpoznaniu uzbrojenia terenu okazało się, że niemal każda z możliwych miejskich sieci przebiega przez teren inwestycji i będzie trzeba znaleźć dla niej alternatywną trasę. Najwięcej problemu generowała infrastruktura teletechniczna, która okazała się nie do przeniesienia. Taka sytuacja wymusiła cofnięcie ściany parteru o 6 m od skrzyżowania ulic generując nowe wyzwanie projektowe – wydłużenie nadwieszenia od frontu z 1,5 m na 7,5 m. Dla zachowania skrajni jezdni przy samym skrzyżowaniu nadwieszenie to musiało zostać odpowiednio wyprofilowane tak aby nie powodować kolizji dla aut skręcających w Piękną czy Koszykową. Ściana nad skrzyżowaniem została pochylona zwiększając obrysy pięter wraz ze wzrostem wysokości budynku. Nadwieszenie w parterze w końcowym projekcie ma 4,40 m i kolejne 3m do szczytu pochylenia.

Słupy konstrukcyjne mieszczące się w obrysie parteru niosą ciężar wspornikowych stropów nadwieszeń. Sytuacja komplikuje się w przypadku wspornika w samym zbiegu ulic. W narożniku zastosowano słup pionowy (od którego do końca wspornika jest prawie 10 m) oraz słup prowadzony skośnie od skraju parteru w kierunku szczytu wysięgu. Słup pionowy oraz diagonalny spisane są ze sobą stropami poszczególnych kondygnacji usztywniając się wzajemnie. Żelbetowe płyty niższych kondygnacji podwieszane są przy pomocy stalowych want, które biegną w narożnikach budynku.

Pomimo niezliczonej ilości koncepcji, i wielu zmian funkcji obiektu na przestrzeni lat do projektu należało podejść ze świeżym spojrzeniem. Ostatecznie projekt w strukturze funkcjonalnej składa się z 2 kondygnacji podziemnych, stanowiących zaplecze techniczne obiektu. Część kondygnacji -1, wraz z parterem oraz piętrami nadziemnymi (bez ostatniej) stanowią przestrzeń komercyjną (biurowo – usługową). Najwyższą, 7 kondygnację zajmuje apartament wraz z ogrodem zimowym w rejonie skrzyżowania oraz obszernym tarasem na dachu budynku. Dach mieści również niewielką strefę techniczną. Trzon komunikacyjny obiektu wraz z windami, zlokalizowano w najszerszym miejscu działki, przy szczytowej ścianie obiektu. W trzonie tym mieści się również większość zaplecza obsługującego budynek od technicznej strony. Ze względu na limit wysokości obiektu zrezygnowano z sufitów podwieszanych i wszystkie instalacje rozprowadzane są z trzonu w podłogach podniesionych.

Wyzwaniem technicznym była organizacja placu budowy – nadwieszenia budowane nad chodnikami, plac budowy na niezagospodarowanej małej parceli między budową, a kolejną kamienicą przy Koszykowej. To wszystko wymagało dużo precyzji i dobrego planowania. Beton, który przyjeżdżał na budowie w gruszce musiał być użyty od razu bo nie było nawet miejsca na zaparkowanie wozu. Budowa na dobre ruszyła w maju 2016 od głębokiego na dwie kondygnacje i wąskiego na maksymalnie 10 m wykopu. Część podziemna nie mogła wychodzić poza granice działki inwestora i zostawiając jednocześnie jak największą przestrzeń we wnętrzu budynku – stąd wykonanie ścian wymagało dużej precyzji oraz rewizji projektu po dokładnym zinwentaryzowaniu sieci wokół działki. Wykop zabezpieczono ścianką berlińską, z założeniem, że część grodzeń zalanych zostanie betonem i stanowić będzie rdzeń ściany podziemna. Z racji tego, że część sieci przechodzących przez działkę była odłączana równocześnie z prowadzonymi pracami ziemnymi, to pracę utrudniały wiszące w wykopie rury i kable.

Budowa szła sprawnie i do góry pięły się kolejne betonowe płyty stropów, a bryła nabierała kształtów. Mniej więcej na tym etapie pojawiały się pierwsze makiety elewacji na budynku, ze szkłem mniej czy bardziej refleksyjnym. Transparentność szkła bardzo mocno wpływała na komfort termiczny w środku obiektu stąd decyzje musiały być bardzo racjonalne i poprzedzone szeregiem obliczeń i doświadczeń na budowie. Zagadnieniem stała się też kieszeń powietrzna pomiędzy szkłem, a żelbetową belką na wysokości pasa między kondygnacjami, w której gromadziło się nagrzane powietrze z wnętrza obiektu. Ostatecznie dobrano szkło, przez które dobrze będzie widać wnętrze obiektu, a nawet i pierzeje za nim.

Budowa przebiegła szybko jak na skalę skomplikowania obiektu. Delikatne przełamania bryły musiały być precyzyjnie wylane w betonie. Skończony żelbetowy szkielet pokazywał, że zabudowa w tym miejscu idealnie wypełniła pustą przestrzeń. Postęp prac nie był już tak widoczny z dnia na dzień gdy zaczął się długi i żmudny proces montowania elewacji szklanej. Profile aluminiowe przymocowane są do belek obwodowych każdego z pięter przy pomocy stalowych marek – swego rodzaju wysięgów o zmiennej długości. Ich równe ustawienie wymagało ogromnej dyscypliny i precyzji, a błędy owocowałyby falującą fasadą.

W sposobie kształtowania wyrazu architektonicznego budynku poszukiwano przede wszystkim oczekiwanego przez konserwatora poczucia lekkości. Bryłę budynku charakteryzuje nadwieszenie zaczynające się od drugiej kondygnacji nadziemnej, raptem 2,55 od poziomu chodnika. Powstały w ten sposób układ naturalnie dzieli budynek na dwie części.

Monolityczny, matowy, ciemny, kamienny (łupek brazylijski) trzon klatki schodowej biegnie od parteru i wychodzi ponad poziom dachu. Element ten ma charakter zamknięty, nieprzezierny i stanowi kontrast kompozycyjny dla drugiej części budynku. Trzon jest również elementem harmonijnie oddzielającym projektowany budynek od ewentualnej przyszłej inwestycji, która kiedyś może powstać na sąsiedniej działce.

Drugą część budynku stanowi szklana, nadwieszona część budynku podzielona na 3 segmenty odpowiednio po 2 i 3 kondygnacje. Stanowi ona jasny i przezierny element z jednej strony ukazujący wnętrze budynku, a z drugiej odbijający okoliczne kamienice oraz halę Koszyki vis a vis inwestycji. Delikatne przesunięcia tafli szklanych względem siebie pozwalają oglądającemu budynek z poziomu ulicy na zobaczenie odbić okolicznej zabudowy pod różnymi kątami. Taki sposób myślenia o elewacji pozwala na harmonijne wpisanie nowej zabudowy w wymagającym miejscu. Idea projektowa wydobywa walory zarówno zabudowy sąsiedniej jak i pierwotnego założenia stanisławowskiego w najbliższej okolicy. Przesunięte względem siebie szklane pudełka różnią się wykończeniem, co widać szczególnie wyraźnie patrząc na budynek w zbiegach ulic, gdy ślizgają się po nim promienie słoneczne.

Opis autorski: Michał Leszczyński, Piotr Bzdel