Architekci i agencje marketingowe rynku nieruchomości od początku roku mają pełne ręce roboty. Deweloperzy wrócili bowiem do zawieszonych od dawna projektów. Pozytywny impuls dała im zapowiedź rządowego programu Pierwsze Mieszkanie. Nadzieje są ogromne również po stronie kupujących, którzy już wywołali wzmożony ruch w biurach sprzedaży.
Osiedle Pierwsza Dzielnica w Katowicach. Projekt: Medusa Group. Zdjęcie: Juliusz Sokołowski
Zapowiadają się gorące wakacje na rynku mieszkaniowym
Wysokie stopy procentowe i ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych zdefiniowały ostatni, bardzo trudny czas dla branży deweloperskiej. Eksperci nie mają jednak wątpliwości, że rządowa propozycja programu Pierwsze Mieszkanie, który wchodzi w życie od pierwszego lipca tego toku, powinna realnie zmienić sytuację na zahibernowanym dotąd rynku mieszkań.
Zima się skończyła, deweloperzy liczą na gwiazdkę
Program Pierwsze Mieszkanie skierowany jest do osób przed 45. rokiem życia, które dotąd nie miały własnego mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do nich. Rozwiązanie ułatwić ma dostęp do kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na poziomie 2 procent, a rząd będzie dopłacał beneficjentom kwotę powyżej raty kredytu przez 10 lat. Małżeństwo lub rodzina z dzieckiem będą mogły zatem wziąć kredyt do 600 tys. zł, a singiel do 500 tys. zł.
Dzięki częściowemu odmrożeniu kredytów, marzenia milionów Polaków o ich pierwszym lokum są znów w zasięgu ręki. Nic dziwnego, że po długiej przerwie do mieszkaniówki wraca uzasadniony optymizm. I choć program obejmie również mieszkania z rynku wtórnego, to największe apetyty mają sami deweloperzy, którzy w nadziei na odroczoną w tym roku gwiazdkę, liczą na spóźnione prezenty. Wielu z nich już w styczniu zaczęło przygotowywać wstrzymane wcześniej inwestycje, szykując dla nich nowe opakowania.
– We wszystkich dużych ośrodkach miejskich dostrzegamy od początku roku ożywienie rynku i wzrost zainteresowania nowymi mieszkaniami. Przekłada się to także na stopniowe wzrosty sprzedaży i zachęca do ogłaszania nowych projektów, jak Towarowa 22 w Warszawie – mówi Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży mieszkań w Echo Investment, które inwestycje mieszkaniowe prowadzi dziś w stolicy, a także w Łodzi, Krakowie i Poznaniu. W samym Krakowie liczba zawartych umów zwiększyła się z 11 w styczniu do 26 w maju. Rośnie zainteresowanie zakupem mieszkań, rosną też ceny transakcyjne.
Wzrost dynamiki w mieszkaniówce to też efekt uspokojenia sytuacji na rynku i wiary, że stopy procentowe już nie wzrosną. Jak podkreślają eksperci, uaktywniła się też grupa ludzi, którzy już wiedzą, że nie mieszczą się w ramach programu Pierwsze Mieszkanie i bojąc się rosnących cen, podejmują odkładane przez wiele miesięcy decyzje zakupowe.
Osiedle Stacja Wola w Warszawie. Projekt: Medusa Group. Zdjęcie: Medusa Group
Projekty mieszkaniowe w trybie pełnej gotowości
– To złoty okres dla deweloperów – potwierdza architekt Maciej Zuber, prezes Oddziału Stowarzyszenia Architektów Polskich w Bielsku- Białej. – Odbicie na rynku obserwujemy już od pewnego czasu, więc dla naszego środowiska projektantów i architektów, którzy na co dzień mają bliski kontakt z inwestorami, nie jest ono większym zaskoczeniem.
Przygotowanie nowych ofert w trybie pilnym odbywa się już od wielu tygodni. – Jako agencja marketingowa obsługująca deweloperów jesteśmy jak barometr wszelkich zmian na rynku. Przeszło dekadę obsługujemy największe firmy z sektora mieszkaniowego, a duzi gracze, z dużym wyprzedzeniem planują swoje projekty i reagują na wahania. Uwolnienie przez rząd rynku tzw. tanich kredytów mieszkaniowych było przez deweloperów długo oczekiwanie, dlatego już na kilka miesięcy przed jego ogłoszeniem, obserwowaliśmy zdecydowane ożywienie w sektorze mieszkaniowym. Inwestorzy zaczęli przygotowywać marketing, aby projekty, które trzymano w tzw. pipeline, niektóre nawet od czasu pandemii, były gotowe na wznowienie – podkreśla Dawid Hajok, CEO Agencji Kreatywnej Lemoniada. I dodaje: – Cześć projektów wymagała odświeżenia, inne trzeba było zupełnie przemodelować marketingowo, bo zmieniła się sytuacja i oczekiwania klientów lub sami deweloperzy zrewidowali założenia biznesowe, dostosowując je do wymagań nowego programu.
Dziś najbardziej popularne i najchętniej wybierane są małe oraz średnie mieszkania. Deweloperzy zwiększają ich liczbę w ofercie, ponieważ generują wysokie marże i są poszukiwane jako nieruchomości na wynajem. Ponadto, to te lokale najlepiej spełniają wymagania nowego programu. Potwierdzają to decyzje zakupowe klientów Echo Investment, którzy w Łodzi wybierają najczęściej lokale do 45 m.kw, w Krakowie najbardziej pożądane są metraże 40-42 m.kw. i mniejsze mieszkania trzypokojowe do 52 metrów. Podobne oczekiwania dominują w stolicy Wielkopolski.
– Potencjalni nabywcy dopytują głównie o lokale o powierzchni od 34 do 45 m.kw. Wynika to m.in. z nadal ograniczonej zdolności kredytowej zainteresowanych zakupem – zaznacza Dawid Wrona. Tylko na warszawskich Kabatach klienci najchętniej wybierali mieszkania z czterema oraz pięcioma pokojami o metrażach 90-140 mkw.
– Niewielkie, ale elastycznie i pomysłowo zaprojektowane mieszkania są od zawsze alternatywą dla dużych i bardzo drogich mieszkań. Minimalizowanie swoich potrzeb, szczególnie kiedy to jedyna możliwość na zamieszkanie w dużym mieście, nie wyklucza obcowania z dobrym projektem architektonicznym. Nie każde z małych mieszkań można nazwać tak modnym dzisiaj słowem „patodeweloperka”. Taka przestrzeń służyć może studentom, singlom czy ludziom szukającym szansy w wielkim mieście, ale nigdy nie będzie przestrzenią dla wygodnego życia rodzinnego – twierdzi Przemo Łukasik, architekt z pracowni Medusa Group. Zaznacza jednocześnie, że minęły już czasy, gdy sprzedawało się wszystko, co wybudowano. – Klienci są dziś świadomi, oczekują dobrej lokalizacji i infrastruktury, a także ciekawej architektury. Inwestorzy uczą się wraz z nami, aby najlepiej odpowiedzieć na potrzeby mieszkańców. Wspólnie szukamy rozwiązań, służących budowaniu sąsiedzkich społeczności, ale także niebanalnej przestrzeni publicznej, elewacji, miejsc dla dzieci i zwierząt – podkreśla współtwórca Medusa Group, która projektuje osiedla w różnej skali. W portfolio pracowni są: reprezentacyjna Pierwsza Dzielnica w Katowicach, kameralne Osiedle Bolko w Bytomiu, funkcjonalne, krakowskie Mieszkaj w Mieście, warszawska Stacja Wola czy najnowsze lofty na terenie łódzkiej Fuzji.
Osiedle Pierwsza Dzielnica w Katowicach. Projekt: Medusa Group. Zdjęcie: Marek Loher
Słodko-gorzki posmak rządowych programów
Jak twierdzi Maciej Zuber, uruchomienie nowego rządowego programu mieszkaniowego jest istotnym impulsem dla rynku i inwestorów w branży budowlanej, ale wbrew pozorom nie jedynym. Podaje przykład dużej francuskiej korporacji, która po wybuchu wojny w Ukrainie wstrzymała inwestycje w Polsce, a teraz do nich powraca.
– Analitycy brali pod uwagę globalne czynniki, takie jak mniejsze zainteresowanie nieruchomościami ze strony zewnętrznych inwestorów, zerwanie łańcuchów dostaw i idący za tym wzrost cen materiałów budowlanych, które oczywiście odbiły się na rynku mieszkaniowym, ale nie docenili wielkości popytu ze strony milionów Ukraińców, którzy przyjechali do Polski – podkreśla prezes SARP. – Zapotrzebowanie na wynajem czy zakup własnego „M” z dnia na dzień wzrosło u nas skokowo, tymczasem inny rządowy program jak Mieszkanie Plus zakończył się całkowitym fiaskiem. Pozostał niesmak niespełnionych obietnic i niezaspokojonych oczekiwań.
Dlatego też w opinii Macieja Zubera, rządowa interwencja na rynku mieszkaniowym nie powinna ograniczać się wyłącznie do zdolności kredytowych młodych ludzi. – To nie rozwiąże problemów mieszkaniowych w naszym kraju, w tym galopujących cen. Regulacji wymaga również rynek wynajmu i dostępności mieszkań dla szerokiego odbiorcy – dodaje Zuber.
Jakie działania ma na myśli? Chociażby zdecydowane wsparcie rozwoju budownictwa czynszowego.
– Właśnie podpisaliśmy w SARP umowę z Bielsko-Bialskim Towarzystwem Budownictwa Społecznego na organizację konkursu, w którym wyłonimy projekt pierwszego w mieście zrównoważonego osiedla wielorodzinnego. – W pięknej, zielonej okolicy powstanie 200 niskoenergetycznych mieszkań wyłącznie na wynajem. To równie ważny kierunek rozwoju naszego rynku mieszkaniowego – pointuje prezes SARP.
